工場・倉庫の耐用年数は？長寿命化のポイントもご紹介

工場・倉庫をはじめとした建物は、適切なメンテナンスを行うことにより寿命を延ばすことができますが、実際に使用できる年数は何年くらいでしょうか。

工場・倉庫の修繕・改修担当者は、メンテナンス・改修計画を立てる上で、建物の耐用年数について正しく理解する必要があります。
本記事では、

・工場・倉庫でよく使用されている建材の耐用年数
・また耐用年数を延ばすためのポイント

についてご紹介します。
ぜひ、最後までお目通しください。

法定耐用年数と、メーカーが出す耐用年数の違い

工場・倉庫の耐用年数には「法定耐用年数」、「経済的耐用年数」、「物理的耐用年数」の3種類があり、それぞれ定義が異なります。
修繕・改修担当者はこの３つのうち1つを基準に改修計画を立てることになります。
まずは、それぞれの耐用年数の基準についてみていきましょう。

「法定耐用年数」：減価償却の耐用年数

法定耐用年数とは、法令で定められた減価償却の耐用年数のことです。
簡単に言うと、「この建物はこの年数を超えると資産としての価値がなくなります」という意味を持った年数のことです。
この法定耐用年数はさまざまな建物や部材ごとに定められています。
詳しくは、国税庁ホームページ「主な資産の耐用年数表」等で確認することができます。

「経済的耐用年数」：収益と維持コストのバランスから算出

その建物の経済価値が完全になくなるまでの年数のことです。
具体的には、工場・倉庫を稼働することで得られるコストと、建物を維持するための修繕コストを各年ごとに見ていった際に、分岐点となる年数です。
経済的耐用年数は、稼働用途やメンテナンス状況によって変化するため、一概に何年と定めることはできません。

「物理的耐用年数」：物理的に使用が可能な期間

物理的耐用年数は、建物が物理的に使用可能な期間のことを意味します。
この期間が経過すると建物は、安全性や機能性が低下し、使用継続が困難になります。
真の意味で「寿命」の年数と言えるでしょう。
建材メーカーがカタログ等に記載している「耐用年数」も、この「物理的耐用年数」となります。

適切なメンテナンスにより法定耐用年数より長く使用可能

例えば、鉄骨造の建物の場合、法定耐用年数は19年から34年に定められています。
しかし実際は、周辺環境やメンテナンス状況にもよりますが、50年から60年は使用できることが一般的です。
このように、「法定耐用年数」と実際に使用できる「物理的耐用年数」には大きな差があります。

よく使われる建材とその耐用年数

では、工場・倉庫などでよく使用されている建材について、耐用年数を見ていきます。
メーカーが定める耐用年数（物理的耐用年数）は以下の通りです。

※同じ建材でも、メーカーごとに定める耐用年数が異なるため、調査した中での最低年数から最高年数を表記しています。

工場・倉庫の耐用年数を伸ばすためのポイント

定期的なメンテナンスは不可欠

先ほどの一覧表に記載されていた耐用年数はあくまで目安であり、
・建物の劣化要因の多い立地である（塩害や湿気、地震や水害など）
・適切な時期にメンテナンスを行っていない
といった理由で、劣化が早く進み、耐用年数が短くなる場合もあります。

例えば、ALCは耐用年数が50年～60年とされていますが、外壁塗装やシーリングの定期的なメンテナンスを怠れば、50年も持ちません。

他の建材でも同様に、定期的なメンテナンスの有無が耐用年数を大きく左右します。

耐用年数を伸ばすためのポイントは、何より「定期的なメンテナンス」なのです。

定期的なメンテナンスを行うメリット

定期的なメンテナンスを行うことは耐用年数を延ばすだけではなく、以下のようなメリットもあります。

①故障の予防

設備の潜在的な問題を早期に発見し、故障を未然に防ぐことができます。
故障が発生すると大規模な修理や交換が必要となり、コストが増加しますが、メンテナンスによりリスクを低減できます。

②稼働停止（ダウンタイム）リスクが減少

設備の故障が少なくなると、稼働停止（ダウンタイム）の頻度も減少します。結果的に、生産性が向上し収益の損失を避けることができます。

③エネルギー効率の維持

建物が老朽化することにより発生する大きな問題に、「雨漏り」「断熱性能の低下」があります。
これらは設備損傷や生産効率の低下につながるだけではなく、建物内部への浸水やカビ発生などの問題につながる場合もあります。
特に雨漏りは、進行に伴い修繕・補修にかかるコストが膨れ上がるため、定期的なメンテナンスにより未然に防ぐ、もしくは早期に対応することが非常に重要です。

④安全性の向上

適切なメンテナンスは設備の安全性を高め、事故やトラブルのリスクを低減します。
事故やトラブルが発生した場合の、その対応にかかるコスト（労働力損失、医療費、法的費用など）も削減できます。

建材別の主な劣化症状について

適切な時期に定期メンテナンスを行うためには、工場・倉庫の建材の劣化がどのくらい進行しているかを把握する必要があります。

建材の劣化症状は各建材で異なりますので、ここでは、建材別の主な劣化症状をご紹介します。

以下の症状が広範囲、もしくは多数見られる場合は、専門家による診断をおすすめします。

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工場・倉庫の塗装改修工事について
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まとめ

今回は、工場・倉庫でよく使用される建材の耐用年数についてご紹介しました。
法定耐用年数と実際の耐用年数は異なっており、実際の耐用年数は周辺環境やメンテナンス状況によって変わってきます。
ぜひ、自社工場・倉庫の劣化状況をチェックし、適切なタイミングで専門業者へメンテナンスを依頼するようにしましょう。

最後に

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